买房经验谈：认清房产中介人员真面目

对于房地产领域的定调，刚结束的中央经济工作会议提出：房地产去库存的措施之一是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。

业内人士看来，这代表了高层对国内市场房地产去库存的高度重视。若要从草根的角度对此解读，我认为城市尤其是一二线城市的房地产需求有望增大，供需矛盾或逐步缓解，一定时期内的房价上涨仍需控制。

巧合的是，我本人也被裹挟进了这场买房的洪流之中。从今年9月至今，折腾了3个月，正式买卖合同终于签好了，房产交易中心的“审税”与“审限购”已办妥，银行贷款审批材料也已递交上去了……但说实话，因为自己“太幼稚”，已经无端多付出了数万元的“学费”以及数不清的烦恼和耗费了大量精力。对于购房者而言，和你打交道的绝不是冷冰冰的房子，也不是出售房产的房东上家。你最需要认识清楚的，其实是房产经纪公司的中介人员。

有人安慰说，学费交了，下次注意就是。但在中国当前的高房价面前，能够“吸取上次买房经验”的机会其实并不多。在上海、北京这样的超一线城市，动辄数百万元的巨额支出购买一套房产，再考虑到各种税费，频繁买卖明显是不现实的。也就是说，在购买行为发生之前，做好充足功课非常必要。

首先要注意控制好最上游的资金到位时间。这种情况，多发生在置换购房环节。据不完全统计，至少在上海地区的二手房交易行为中，通过卖出一套再购入一套的所谓置换购买行为，占据到六成以上，这不包括购置一手房的情况。这表明，最上游的卖出行为，其对应的买家过户之后，如果银行贷款无法及时到位，那么将会影响到后面一连串的资金链。你根本不清楚你的上家的上家，是不是也是在置换买房。

我也深受其害。购买我房子的下家A，今年11月初与我一起去交易中心办理过户手续，11月28日顺利过户，A拿到了更改户主姓名后的房产证，我名下少了一套房产。按照中介人员“打包票”的承诺，从最初办理过户手续时算起大约35天后，我的账户可以顺利收到其全部银行贷款。根据这一承诺，我与出售房子给我的上家B签订定金合同，约定在12月15日支付除定金外的剩余首付款。很明显，我的首付款完全依赖于A的银行贷款到账。

然而，中介人员有意无意“忽略了”两个基本事实。第一，A的贷款是由120万元的夫妻两人公积金与数十万元商业贷款构成。上海地区规定，上述个人60万元（含补充缴纳）公积金额度是今年4月15日刚由40万元上调而来。也就是说，A夫妻俩选择了最上限的使用额度。

第二个被中介忽略的事实在于，预计放款时间恰好在年末。据上海公积金中心及相关商业银行贷款部门人士透露，公积金额度每逢年底都会告罄，今年由于上调标准，申请满额贷款的购房者暴增，相关部门或按照“超过100万元的公积金贷款一律延后发放”原则，优先照顾小额贷款人群。而如果要银行垫付相应公积金贷款，又面临利率倒挂的难题，因此不现实。相关人士说，有经验的房屋中介，当碰到年末到款情况时，应适当延长放款预期1个月左右，以免造成售房者资金链断裂。

上述显而易见的问题，中介并未向我作特别说明。当按照这一盲目乐观预期设定的与B交易时间到来之时，我的账户仍然空无一文。被逼无奈，我只得用另一套在住房屋作为抵押，向民间借贷公司申请了与B约定首付款额度一致的贷款，并支付了实际高出最高法定利率标准的“高利贷”。

麻烦远未结束。对于“幼稚”的购房者来说，这一切都完全无法预料。值得注意的是，当类似于我这样的购房客户出现燃眉之急时，中介人员无一例外会伸出“援手”，比如说此时，他们便向我介绍了P2P等第三方民间借贷公司，也没有作出相关风险提示。如果他们之间有利益输送约定，那么最终受害的肯定就是购房者。而事实证明，民间借贷暗藏的陷阱不胜枚举。客户既是中介佣金的“金主”，很多时候也可能是“俎上鱼肉”。除非购房者本身对行情相当熟悉。

我在进行最后一环的贷款申请时，银行工作人员口头询问我名下房产情况，我告知了其上述民间借贷的房屋抵押事实。随后对方宣称只要有任何抵押行为，正规按揭贷款都将不予发放。这就是说，我已陷入两难境地。下家A的贷款一日不入账，我的高利贷就无法还清，抵押就无法撤销，向B购房的行为也就无法继续。这样，即使我支付每日千元（注：已付款项的万分之五）的延滞违约金，B可能也无法应付他对上家C的支付承诺，并将导致B走上与我一样的民间借贷之路，否则可能造成他上家D的资金链断裂……

对于民间借贷公司来说，这正是发财良机。每一位中介人员手中，都有若干个这样的资源。也就是说，他和他都受益于房地产市场的繁盛兴旺。但这看起来日益活跃的交易背后，又有多少酸楚和无奈？