楼市进入新常态后，未来楼市究竟怎么走

在楼市告别黄金十年进入新常态后，未来楼市究竟怎么走？2015年的走势或许可作为一个重要的参照。

今年以来已经多次出台楼市救市新政，央行也多次降息降准，但不同城市之间却加剧分化，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏的态势，而广大三四线城市仍冷冷清清。

救市新政频出

今年3月30日，央行、住建部、银监会通知，二套房贷款最低首付款比例从不低于70%一口气降到不低于40%，而此前的分析普遍预计是调到50%。另一边，财政部也放大招，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

在“3·30新政”出台半年后，9月1日，住建部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月30日，央行和银监会发布重大政策，在不实施买房“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

统计显示，这一年，央行降息5次、降准3次，房贷从6.15%直降至4.9%，这个贷款利率创下了近十年来最低。

此后，10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过全面二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子，地产界也一致认为这对于楼市尤其是改善型户型是重大利好。

不过，尽管从中央到地方各种利好政策层出不穷，一二线城市的楼市也确实有回暖之势，但要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析说，经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

楼市分化，三四线加速去库存

国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳在同比增幅排行中位居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核心城市。

去年9月，在股市还没大涨之前，先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房，这也是他人生的第一套房子。一年多过去，这套房子升值超过了150万。“在深圳，买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。

不过，如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”，那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示，11月，70个大中城市中，同比下降的城市达到了49个，跌幅前十名全部为三四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

张大伟说，今年以来，无论是下调二套房的首付比例、二手房5改2，还是一系列降息降准等政策，真正受益的还是主要在一二线城市，而这些城市可能总共就20个左右，占所有城市的比例很小，广大三四线城市的回暖幅度十分有限。

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