化解房地产库存 究竟有哪些牌可以打?

随着中央经济工作会议召开的时间越来越近，有关“四个歼灭战”中“化解房地产库存，促进房地产持续发展”的战术部署逐渐成为市场近期焦点。那么，对于管理层而言，究竟有哪些牌可以打？

供应端区分对待+给予首次购房的农民补助？

去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。在这些政策作用下，虽然楼市整体有所回暖，但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土 地市场则无人问津。因此，如何在广大三四线城市和部分冷清的二线城市“因地制宜”成为焦点。

由于依靠卖地获得土地财政收入的路径在三四线城市已经行不通，因此未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界，但仍有很多结构调整的空间。

此外，周二彭博援引消息人士称，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。如果这一消息得到确认并全面铺开的话，显然会在某种程度上增强三四线城市的吸引力。

《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。

打通保障房和商品房？

在 今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。事实上，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创 新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三 五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前来看，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其 中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。然而，由于棚改货币化安置需要大量的资金投入，而近几年财政收入却 是连年下降。巨大的财政压力之下，棚改及其货币化安置能否可持续是最大的现实问题。

公积金管理条例修订

11 月末，国务院公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。不仅放宽公积金的提取条件，而且公积金管理单位可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券 （MBS）也引发了市场的关注。根据新规，住房公积金管理中心可申请发行公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资。公积金可用于购买国债、 大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

不过，通过住房公积金个人住房贷款证券化、提高资产流动性，来满足缴存职工的住房贷款需求，从而推动房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存，这一政策在落地之前，亟待在制度设计和细节上加以完善。

户籍保障制度不可少

由于不同地区居住证制度在工作年限等条件上的限制，实际上并不完全便于在一线城市工作的务工人群回到三四线城市落户买房，有的甚至比以前更难。另外，在部分 地区，与当地人购房相比，异地农民工购房几乎得不到银行贷款，再加上很多三四线城市尤其是县城的基础设施和教育、医疗等基本公共服务体系还相当落后，难以 调动和吸引人们落户购房。

对此，今年11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议已经提出，通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这无疑也是未来去库存的楼市政策的一大方向。

“房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等是联系在一起的。”专家如是说。

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