楼市发展显现颓势 去库存信号频繁释放

上周国家统计局发布了70个大中城市房价变动情况，数据显示，房价下跌城市增加了12个，总体涨幅也在收窄，有业内人士分析称楼市发展显现颓势，后续增长乏力。另外，随着房企去化速度放缓，库存也在一路走高，近期高层也释放出了去库存的信号。

任志强也在上周末开炮，不应该限制购买第三套住房，“2015年的房价能继续上涨，再不买房就再等30年”的宏论。地方政府比谁都希望任志强的话成真。在地方债务剧增、经济增长放缓、财政吃紧的日子里，以三四线为代表的城市迫不及待的救市自有苦衷。在国家一系列刺激楼市新政之前，不少省市区已等不及统一号令出台楼市新政。除北上广深外，其他城市已陆续放开限购。从2014年下半年起至今，全国至少一半省区市出台了针对房地产行业的省级文件或要求。

在新一轮土地市场调整当中，三四线城市是两极分化里看似糟糕的一头。一线城市的土地市场交易依然火爆得像南方的艳阳，地王频出；但对于大多数三四线城市而言，它们正在经历着北方的寒夜，漫长无比。土地出让金减少对财政收入的影响之大莫过于捉襟见肘没有流动资金。在 2014 年人民币 17.9 万亿元的地方政府总收入中，土地使用权出让收入占到 23.8%，地方政府还是摆脱不了土地财政的牵制。

随着楼市降温，限购也在这一轮调整中陆续完成了自己的使命。但如同退烧针不可逆一样，当时一针退了楼市的烧，如今拔掉这一针土地的“肌体”却不会轻易热起来。行政化的急救手段能解一时之需却不能一劳永逸。市场的顽疾不解，即使政府好心救市，市场也未必领情。当前库存压力主要来自于三四线城市，单靠一 招放开限购显然是杯水车薪。短期内，小部分曾被抑制的需求可能释放，但更大规模的需求则需要被刺激和创造，如何消化库存在近期也被决策层密切关注。

在近期召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。紧接着在次日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，对于综合竞争力相对较弱的大部分三四线城市，虽然一同盖了高楼却仍然因产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力有限。

因此，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强它们对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策将在更多城 市得到演绎和深化。如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力，随后产业的发展和公共资源的布局尤为关键。