海外购房有风险 “洋房奴”也不好当

已辞职做全职太太的肖扬(化名)正在她们新买的美国加州的大别墅中休假，她和老公在2013年买下了这栋别墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，在美国市价几百万人民币；但同样的这些钱，不论在北京还是上海，都买不到如此理想的豪宅。

像肖扬一样，把家迁到美国的家庭不在少数，根据美国地产经纪商协会(NAR)今年发布的报告，2014年4月至2015年3月底期间，海外买家交易量达到了1040亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。

其中，来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家购置了美国51%的房子，而中国买家在成交额和交易量方面首超加拿大，在美购置房产金额高达286亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112亿美元的买房金额。

美国地产经纪商协会数据显示，中国买家在2014年度占全美买家的比例达到28%，意味着每100个买房的人里面，就有大约28个人是中国人。而大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢在美国西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。

环球置业投资集团总经理杨瑾在接受《第一财经日报》专访时称，随着人民币的贬值预期增强，最近咨询海外买房的人数也大幅增加，主要针对美国、英国、澳大利亚等发达国家。不过，随着未来政策的逐步收紧，未来海外置业也会面临不小的挑战。

“土豪”现金买房将受阻

杨瑾介绍表示，像肖扬一样买入度假屋的房产客户不在少数，这类客人将海外置业的计划纳入退休、养老、旅游之中，除了为提高自己的生活品质以外，另一方面也有海外资产配置的打算。

在杨瑾的另一类客户中，还有不少完全不需要走出国门的“洋房奴”，这部分客户大多只是透过中介了解购房当地的经济情况，就做出购房决定，而且这类客户最明显的特征就是几乎都是现金付款。

杨瑾称，公司过去有一半的客户都是用现金付款，而有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。

尽管美国房产非常便宜，但是像肖扬这种买下湖景度假屋也需要接近80万美元，如果要一次性现金付款可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。不过，这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定挑战。

据路透社援引消息人士的话称，外管局一份文件称，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。

外管局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人从7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

如果这项规定坐实，未来土豪想要透过一次性付款购买海外房产将有一定难度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买房也算另一条路径，现在基本上每个国家都可以做房屋按揭，有些是由当地银行办理，购房者可以递交一些国内的经核实的资料，而有一些国外银行，甚至跟国内银行有协议，购房者可以直接向国内银行代收。

实际上，海外购房的门槛并不高，途径也非常多，而且有的投资价值也比较高。

“一套国内100多万房子，租金也就2000多块钱，但是在国外，一套100万的房子，租金可能要达到8000至9000块钱。”杨瑾举例说。

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