业内人士谈2014年楼市走势 不会崩盘但颠簸难免

近期，市场上看空中国楼市甚至传言“崩盘论”的情绪渐浓。楼市再次被看空的导火索有三：一是杭州部分楼盘大幅降价，以致业主开砸售楼处；二是以兴业银行为主的银行业开始对房贷默念“紧箍咒”，房地产股应声下跌；三是房地产大佬也开始悄悄变脸，先是王石警告“要小心了”，接着一向看多中国楼市的任志强也开始提示大家“要注意风险”。
　　2014年的楼市走势究竟会如何？真的会如某些“大嘴”所说的那样崩盘吗？笔者的观点是：2014年中国楼市，崩盘不会，但颠簸难免。
　　首先，从长期来看，中国楼市仍存在持续走高的动能。过去十年，中国的城市化率增长了约12个百分点，近1.7亿人进了城；商品房年销售面积由2003年的3亿平米增长到2013年的13亿平米，增长了3倍多；2013年全国平均房价是10年前的将近3倍，而北京、上海等一线城市，2013年的房价更是十年前的近10倍。这就是摆在我们面前的过去十年中国房地产市场的基本事实。
　　而未来十年呢？中国的城市化率至少还要上升10个百分点，每年仍将有超过1000万人进城。中国指数研究院发布的《未来十年(2011-2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供了广阔的发展空间，预计未来十年，中国住宅新增需求(包括保障房需求)约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。也就是说，今后每年的商品房需求量基本稳定在15亿平米左右。虽然与过去十年每年近20%的年增长率相比，未来的新房需求量增幅将大幅放缓，但市场需求总量仍是巨大的，这没有什么争议。在这么大需求量的拉动下，过去十年房价平均涨了3倍，而希望未来十年房价下跌，这可能吗？
　　与此同时，房地产作为一种生产资料，价格上也有上涨的必然。过去十年房价为什么上涨？重要的一点就是人们的收入上涨了，对住房的需求提高了，同时物价也上涨了，这一经济规律未来也同样存在。至2020年，中国的人均收入要翻番。作为生产投入要素的人力成本肯定要提高，那同样作为生产投入要素并且具有稀缺属性的土地和房产成本怎么就不会上涨呢？
　　其次，房地产崩盘政府承受不起，也不允许。土地财政是中国经济的顽疾，一时半会儿是根治不了的。2013年，中国的公共财政收入是12.9万亿，其中地方财政收入6.9万亿，而土地转让收入是4.1万亿，土地转让收入快与地方财政收入旗鼓相当了。进一步分析可知，去年地方财政收入同比增长12.9%，其中增幅的至少60%是由房地产贡献的。试想一下，房地产要是不增长，甚至负增长，地方财政会怎样？用某县官员的一句话，就是“政府要关门，因为吃饭都会有问题”。如果再考虑近20万亿地方政府债务的偿还问题，特别是由此可能引起的金融系统性风险，则房地产崩盘的后果想想都会觉得可怕。
　　李克强总理曾经指出：“协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择”、“未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。无论是中共十八届三中全会，还是刚刚结束的新型城市化工作会议，城镇化都被认定为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力。让房地产崩盘，你觉得政府会同意吗？之所以过去房地产市场“十年九调”，房价却越调越涨，内在逻辑也是如此，因为政府不允许。对待房价下跌，政府有的是办法，停止土地供应、取消二手房税费、放开限购，甚至补贴购房者。如果楼市面临崩盘，政府这些手段肯定会用，你想想，这些政策会释放多大的市场需求呀？
　　当然，地产商也是跌不起的。由于2013年房企的融资环境相对宽松、销售业绩大幅提升、现金充裕，导致不少开发商子弹充足，拿地热情高涨，土地市场总价和单价“地王”频现。国家统计局数据显示，2013年全年，全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，土地成交价款9918亿元，增长33.9%，也就是说，土地均价确实上升了不少。面粉涨价，面包也会涨价，2013年高价位的拿地态势，必定会催生2014-2015年房价的进一步走高。
　　最后，也是最重要的一点，就是造成中国房地产市场畸形发展的背后因素还没有看到实质性改变。比如：土地供应不足、货币超发、土地财政依赖、国民收入差距过大、房地产税制不合理等等。大家可能要说，政府不是在着手建立房地产调控的长效机制吗？但这是远水解不了近渴的。长效机制包括金融、财税、土地、多层次住房供应体系等诸多方面的改革，这些改革不是一朝一夕就能完成的，在长效机制建立之前，恐怕房地产还得绑架中国经济一阵子。
　　总之，中国楼市崩盘在近一两年肯定是小概率事件。但是，笔者也曾经撰文指出，中国房地产已经进入下半场。下半场不代表球没得踢了，只是踢起来更难，也更要小心。这个判断放到2014年同样适用，也就是说，市场会更加“颠簸”。这种“颠簸”突出表现在以下四个方面：第一，开发商只能着眼于挣辛苦钱。与2013年比，今年市场预期趋冷，商品房成交量肯定会大幅下滑，三四线城市成交量普遍看跌，一二线城市成交量趋稳，但房价的上涨幅度会收窄，房价飙涨的意外之财肯定不会有了；第二，房市分化会进一步加剧。三四线城市面临较大去化压力，去库存无疑是2014年的主题。即使在一二线城市，开发商拿地也会更加慎重。对于部分现有库存过剩的城市，降价保量估计在所难免。地方房地产调控也可能进入差异化时代；第三，部分房企生存风险加大。前期投入冒进、产品缺乏差异化竞争优势、后台缺乏资金支持的房企恐怕将面临生存压力；第四，部分城市房价可能出现下跌，但下跌幅度不会太大，否则政府会出手救市。