楼市猜想：今年分化会有哪些？

过去的一年，全国房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售总额、商品房销售均价、土地出让金都创了历史新高。新的一年，随着政府调控的继续、个人信息的透明、保障力度的加大，楼市除了延续总体震荡向上的态势外，一些方面将呈现分化的态势，具体而言：  

一线涨、三线降，市场销售分化。快速的周转，使得更多的房企看好一线城市和50个左右具备发展潜力的二线城市。而三线城市中，有些是前些年过度开发，供应远远大于需求，未来销售乏力；有些是城镇化步伐缓慢，缺少外来人口的推动，未来发展有限。随着不动产登记制度的确立，住房信息联网提上日程，房产税未雨绸缪和限制购买催使购房者集中抢购。各种资源相对丰富的一、二线城市的住宅，推动房价上行，而迟滞三线城市住宅的购买，导致其销售和价格停滞甚至下降，这些进一步加剧了一、三线城市市场的分化。  

2013年底，郑州、青岛、海口、厦门等4个二线城市调整基准地价，与之前相比有不同程度的上涨，周边的三线城市也跃跃欲试。对于热门的一、二线城市，多家房企抢地，价高者得，成交价格远高于基准地价，调整基准地价影响不大，而低价值、非热点的三线城市的土地往往是底价成交，提高基准地价就提高了土地成本，最终会影响到销售。  

低端增、高端升，产品结构分化。广州随着近些年144平方米以上的大户型比例不断上升，目前已达到在售物业套数比例的30%、面积的50%左右。而同期广州存量住房的平均面积为83平方米，在售住房的平均面积达到了113平方米，差异过大，使得2014年会从源头上调整产品结构，增加小户型的供应。北京2014年用地中，40%建设保障房，30%建设自住型商品房，30%建设商品房。这样供地的结果，将使低端小户型的数量大大增加，进一步抑制大户型的开发。随之而来的是，30%的纯商品房是僧多粥少，房企的激烈竞争会不断推高地价，使产品开发趋向高端升级。未来，北京住宅市场呈现出中低端住宅非商品化，商品房豪宅化的趋势。  

强更强、弱更弱，房企规模分化。继2011年万科[简介最新动态]销售跨入千亿后，次年绿地、保利[简介最新动态]加入了阵营，2013年万达[简介最新动态]、中海、碧桂园[最新消息价格户型点评]、恒大等销售也强势锁定千亿。2014年，千亿阵营还会扩大。  

一批房企在融资、土地招投标、开发销售等环节进行战略合作，强强联合，取长补短，扩大了市场竞争力。像万科这样的地产龙头，更是采取与多家大型国企合作开发的模式，加速增加销售额，力争突破销售2000亿，继续保持领先的优势。房企在市场份额、运营管控等层面的变化，使得一些龙头房企之间的差距正在缩小，而弱小房企无论在资金成本及管控能力上与前者相比，都会显得愈发落后。  

综上所述，这些分化的结果，非重点城市和小房企的发展将变得更加艰难，必须要及早调整战略，收缩规模，而重点城市和大房企，则要在调整产品结构上下工夫，以顺应市场的需求。