高房价赶不走人 “放开房价”是谬论

房价永远是媒体和公众最感兴趣的话题，但也是谬见最多的领域——最近的一个谬见则属于高房价和人口之间的关系。  

事情的缘起是这样，在12月16日举行的2014网易经济学家年会“地权演变与房价调控”的专题研讨中，北京师范大学董藩教授认为，“北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了”，其逻辑是“如果北京的房价放开，房价足够高，就不会有这么多人涌入北京，他们会自动离开，房价自动就可以起到交通疏导的作用”。  

不只是一个人对此持赞同意见，如华远地产董事长任志强先生也认为：“用房价或是用其它的生活成本高低，来决定这个城市能容纳多少人。”言外之意就是，如果房价高了，自然会有很多人离开这个城市。因此，目前严格控制房价，又严格控制特大城市规模的做法是不对的：如果目前控制房价，必然有一部分人会捡这个漏进入北京；相反，如果房价放开，那倒是会让很多在这个城市生活不了的人离开这座城市。 

这个逻辑听起来很有道理：是啊，如果房价高了，必然意味着会有一部分人离开这座城市。比如说因为预算约束，在三环内买不起房子的人，就会在价格机制的作用下离开三环到四环、五环甚至六环居住：北京天通苑之所以被称为亚洲最大的社区，就是因为这里容纳了太多在市中心买不起房子的人。当然，他们还是在北京市区上班。  

如果城市内的一个城区房价过高，那么这部分人会沿着这座城市内的价格洼地寻找适宜居住的地区，但问题是，如果整个北京的房价都上涨了，是不是意味着这部分人就会离开北京而到其他城市工作和生活？就像任志强所说的，用房价或者其他的生活成本高低来决定这个城市能容纳多少人，用高房价把人赶走？  

任志强和董藩的观点当然是错的，但错误之处并不是很多人所说的那样，是因为价格机制不能够在交通和住房领域发生作用，恰恰相反，在价格机制充分作用下，房价越高，恰恰会导致越多的人到北京工作。  

为什么房价越高人越多？从直觉上这似乎很难理解。那我们就先来看几个直觉上的例子。国内房价最高的两个城市是北京和上海，恰恰是这两个城市，其人口也位居国内前两位。如果任志强们认为北京上海之所以人口增加是因为房价不够高，那我们去看看那些房价足够高的城市。  

东京的房价位居日本之冠，根据2010年的统计数据，东京都的人口为1301万，约占日本人口的10.2%，但是其国土面积大约是日本的0.58%。如果再算上东京都市圈，那么其人口约为3567.6万，约占日本人口的三分之一。  

如果说日本是因为东亚人口密度特别稠密而不算数，那么我们就来看看美国纽约。2012年纽约市人口为883.7万，遥遥领先于第二大和第三大城市洛杉矶和芝加哥，其人口数甚至比后两者加起来还要多。纽约人多当然并不是因为其房价便宜，其房价中位数大约也是洛杉矶和芝加哥之和。据房产中介机构提供的信息，2013年10月份，纽约曼哈顿地区的房价中位数为80万美元——而这里可能是全世界人口最稠密的地区；而洛杉矶的房价中位数只有47.9万美元，芝加哥的房价中位数仅为25万美元。  

如果按照董藩和任志强用高房价调控城市人口的理论，房价最贵的纽约应该人口较少才对，为何房价贵的地方人口并不少，甚至出现“房价越贵，人口越多”的现象？  

有研究指出，在过去十年，无论是在城市人口迁入还是迁出上，纽约、洛杉矶和芝加哥都名列美国前三。这是一个非常有意思的现象，为什么会有这么多人离开大城市，同时又有无数人挤进来？更为重要的是，在过去这几年中，人口和房价都在稳步增长。  

董藩和任志强们之所以出错，一个很重要的原因就是，他们不知道城市的房价为何上涨。为什么房价会上涨？除了极少数风景特别优美的区域之外，如果一个城市房价贵，一定是因为这里有很多人愿意来，他们在这里能够获得更多的就业机会和更好的生活。同时，更多的人涌进城市，也让房价进一步上升。不过，更多人涌入会不会导致交通拥堵，则是另外一个问题——这和城市管理能力有关，和人多人少并没有直接关系。至少从公共交通而言，更多的人口还可以分摊地铁等大型公共交通成本，会间接地让路面交通更加顺畅。  

正是因为大城市有着更好的就业机会，才会有越来越多的人涌进北上广。相反，如果这里的房价真的跌落了，很有可能就是因为太多人离开了这座城市。一个城市从来不会因为房价下跌而吸引更多的人口涌入。有这样一个城市，在2012年其房价中位数甚至只有2.1万美元，甚至低于车价中位数。但这座城市并没有因为低房价而让外来者蜂拥而至，恰恰相反，因为高失业率和高犯罪率，有越来越多的人离开了这座城市，在过去50年中，这座城市的人口从140万减少到现在的70万，它就是底特律。  

从这个意义而言，房价涨跌是一个城市经济的晴雨表，人作为理性的经济主体，会更根据这个信号来搜寻最适合他的城市。就在几天前，媒体报道了一则新闻，内容是“数十万北京上班族居住河北，每天‘跨省’上班”。是的，高房价是让很多人在北京市中心买不起房，但他们可以居住在离北京最近的河北，但同时在北京上班。事实上，这并不只是北京一地的现象，在全世界各大都市圈都存在：据说很多美国纽约的上班族，因为负担不了纽约的高房价而居住在房价较为低廉的康涅狄格州，为此每天不得不容忍长达六小时的通勤成本。  

无论是国内还是国际，理论还是现实，都找不出足够的依据来支持董藩和任志强们所主张的“用高房价来限制城市人口”的主张。真不知道他们是如何总结出这样的经验？