房企看后市：调整与创新

“中国的房地产已经接近顶点，下半场的元年已经开启。”世联地产董事长陈劲松如是总结2013年。  

支撑他这一论断的理由是，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升；但销售回款质量比较差，此外，过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。 

那么，还会不会有一个新的黄金十年？房地产企业以什么方式解答前行的动力和路径？  

“房地产行业发生了很多结构性变化，接下来将进入一个调整期。”首创集团董事长刘晓光评价说。  

“从2014年起，中国房地产将进入持续滞涨状态，即持续平稳上涨或缓慢上涨，或将持续10年。”万达集团董事长王健林明确表示。  

规模最大的房企万科已经把更多的思考放在互联网带来的冲击。“今天我们讨论的大多仍是房价、土地、房产税、地王，而新知识经济对社会的改变远远强于房地产业，这对传统行业的发展是一个严峻考验。”万科集团执行副总裁毛大庆称。  

城市分化与房企转型  

从2003年开始，房地产市场进入了调控与报复性上涨的怪圈。对此，华远地产董事长任志强指出，最根本的原因在于供应量。2013年11月，全国土地供应量开始由负转正。在结束了两年的土地供应负增长之后，2014年的市场供应量会增加，这是房价趋稳的信号。“明年的土地供应量会继续加大，一方面是城市债的压力，另一方面是政府要求加大住宅用地供应。”他指出。  

国家统计局数据显示，2013年1~11月，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1~10月为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。  

阳光100集团副总裁范小冲表示，预计2014年最大的变化是整个中国房地产市场由行政调控偏向市场自我调控，政策变化不再是开发商单一的关注焦点，他们会更加在意如何做好产品，满足市场需求。  

更多的房地产商达成的共识是，在接下来的10年，楼市将进入调整期，城市分化明显，不宜采用一刀切的办法进行房地产调控。  

刘晓光表示，2014年，首创将考虑进入北上广深等一线大城市和沿海二线城市，公司会进一步通过产品多元化发展来应对楼市调控。  

“中国的房地产市场并没有进入泡沫阶段，还有很大的发展空间。”刘晓光认为，地产商正在转型，正在进入旅游地产、商业地产等综合性领域。“中国下一步会有消费升级需求。过去地产商们统一做住宅开发，未来的趋势一定是地产和旅游、商业、文化紧密结合的发展模式。”  

新型城镇化与互联网思维  

“我觉得市场的本质决定其发展趋势。”今典投资(集团)有限公司联席董事长、总裁张宝全认为，中国最大的市场趋势是，在上一轮的住宅市场，投资和投机需求占一定比例，完全把住宅作为金融产品来对待，而不是把它作为一个居住产品来对待，那么在经济上行和下行的临界点，房价正在回归地产的本质，即住宅的居住本质。  

对于新型城镇化，碧桂园总裁兼执行董事莫斌认为机遇大于挑战。“我们具有把荒山野岭变为世外桃源的能力，正在与地方政府探讨，意欲进行新型城镇化建设的尝试，能否成功不好说，但我们已经准备好了。”绿城房地产集团副总经理柴宏达认为，以产业发展与城镇建设融合为特点的新型城镇化对房地产企业的机遇在于，传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，逐步转向针对人的服务和持续运营的现代服务业构建和运营商的角色。“房企需要从单一的、阶段性的项目开发向持续的、有质量的、有价值的运营商转型。”当房企讨论房价高低、土地获取、地王问题时，万科已经在思考互联网给整个社会带来的冲击。  

“过去10年，房地产行业在科技进步方面进展缓慢，今天谈论的还是10年前的房价、土地、房产税、地王，而新知识经济对社会发展的深入改变远远强于房地产业，这对我们提出了严峻的拷问。”毛大庆建议，房企应该去看看腾讯、小米的追求，看看海尔是怎样把一家大企业做小、分散化发展的。  

与万科不谋而合，12月1日，北大资源整合教育、健康、金融等为一体的“资源家”正式面世，将成为北大资源新文化社区的生活服务平台。北大资源集团董事长余丽表示，2014年及未来战略是，由产品向服务转型。北大资源利用自身优势，将北大和方正的资源优势整合嫁接，做互联网渗透服务。