楼市分化:"四不均"愈加明显

2013年，“房”字当选年度汉语第一热字。  

这一年的楼市新闻确实很热。初春，“国五条”出台使楼市调控进入史上最严厉时期；夏末，全国一线城市“地王”频出，而温州楼市出现“断供”，鄂尔多斯陷入“鬼城”尴尬；入秋，“房叔”、“房姐”的新闻，“以房养老”的话题都让百姓感慨房子被赋予了太多的经济功能；隆冬，北上广深房价同比上涨超过20%，17个城市再次收紧调控，而旨在解决“夹心层”住房问题的共有产权住房成为探索方向。  

这一年的楼市交易更热。2013年前11月，全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标已经超越2012年全年。预计今年全年，全国新房成交面积、成交金额的同比涨幅，都将超过前3年，创2010年调控以来的最高涨幅。  

这一年的土地市场也热度回升，出让金同样创出历史新高。据中原地产市场研究部总监张大伟介绍，2013年前11个月，中原监测40个主要城市土地出让金总额约为14036亿元，超过此前历史最高的2010年的13377亿元。其中纯住宅用地及商住用地的成交金额约为9491亿元，较2012年全年上升约33%，较2009—2012年全年均值上升约22%。  

市场活跃，企业业绩自然大好，2013年标杆房企销售额、销售面积等等多项指标均创出历史新高。前11月，十家标杆房企销售额达到7371亿元，同比增长22%；销售面积达6523万平方米，同比增长13%。“除整体规模增长外，行业集中度也有增加趋势。标杆房企销售额及销售面积分别占全国商品房销售市场份额11%、6%，占有率较年初均有上升。”张大伟说，“千亿房企成员增加，除传统的万科、中海、保利外，碧桂园、恒大以及赴港借壳上市的绿地、万达也将加入千亿俱乐部，行业领头羊整体更强。”  

然而，一线城市和部分二线城市的红火，掩盖不了部分三四线城市的楼市冷清。分化愈发明显成为今年楼市的主要特征。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。大城市房价较快上涨，一方面是城镇化快速推进，城市刚性住房需求快速增加的原因；另一方面，是货币和信贷较为宽松，利率下调，而实体经济回升缓慢，大量信贷流向了房地产市场。此外，土地财政、公共服务资源配置不均等原因都导致其房价易涨难跌、涨幅惊人。而三四线城市由于缺乏产业支撑、公共服务配套，供应又相对充足，去库存压力持续增加，其中温州房价已连续26个月下跌。  

面对日益分化的市场格局，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时，强调调控工作的针对性，进一步强化地方政府稳控市场的责任，更加注重分类指导。“北京、上海、广州、深圳等房价上涨较快的城市，要从严落实差别化的住房信贷、税收政策等住房限购政策，同时增加住房用地供应和住房有效供应；房价开始下跌的城市要注重消化存量，控制新开发规模。”  

在众多调控政策中，姜伟新特别指出，鼓励地方从本地实际情况出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。在以“限”为主的调控基调持续多年后，增加供给，尤其关注“夹心层”住房困难问题，努力探索构建政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，成为今后楼市发展的大方向。