房企的后千亿时代

没有哪一年能像2013年这样刺激神经、吊足胃口。2013年的房地产行业如同一出活剧，其剧情的错综纠结、跌宕起伏与异彩纷呈，令人缭乱。  

从年初被称为历史上最严的“新国五条”强势落地，到各地限购纷纷升级，再到新型城镇化的提出搅动行业。及至一二线城市房价一骑绝尘，蓦然间奇峰崛起般出现新一轮“地王”狂潮，转瞬化为楼市价量齐升的报复性反转，任何历史记录变得不值一提。对于房企来说，多元发展、行业探索与创新不再是口号，城市配套运营理念被反复提及，进军海外、投资银行业……  

一线房地产企业的标尺刻度上升到了千亿。  

自万科集团以1000.6亿元的销售额首迈千亿门槛，仅仅三年，有望跻身千亿俱乐部的房企已经增至7家。成员包括万科、保利、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大，形成战国七雄之势。房企“千亿俱乐部”扩容之快远超想象。  

一个属于房地产行业的后千亿时代已经来临。  

在群雄割据中，规模与业绩的分化、整体性的扩张以及资金、背景雄厚的新晋入者重装上阵成为这一阶段的三大主题。  

已过600亿元的华润置地、世贸等被看作千亿后补团。兰德咨询总裁宋延庆预言，到2015年，国内千亿级房企将达到10家。  

1000亿元，对房企来说，只是一个销售数字。后千亿时代，房企如何应对新的变局？对千亿已不新鲜的老大万科开始跳出数字，思考创新对这个传统行业的意义。就在12月24日，保利地产(600048,股吧)在北京召开养老产业发展战略新闻发布会。宣称将全产业链介入养老产业，打造居家、社区以及机构养老“三位一体”养老模式。这被业内人士称之为养老地产国家队进场。  

新一轮变局的帷幕悄然开启。  

千亿房企同比倍增  

2013年，被认为房地产复苏后快速增长的一年，千亿房企的增加表明这个行业的集中度正在进一步增强。  

同策咨询研究部总监张宏伟表示，经研究发现，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。  

从千亿房企数量来看，这正好应了业界预计，根据前三季度榜单及四季度企业表现，今年销售前十名的房企入榜门槛将达到630亿元左右，同比增幅达39%。  

在上述千亿房企榜单中，销售增幅最大的要数碧桂园。单以11月业绩来看，碧桂园销售额同比增幅达到179%；其后是中海地产和绿地，同比增幅分别为144%和100%。  

克而瑞分析认为，在这7家企业中，绿地和碧桂园的表现尤其夺人眼球。2013年前11月，绿地集团实现销售金额约人民币1342亿元，销售建筑面积约1424万平方米，同比分别增长59%和56%，在十大房企中，增速仅次于碧桂园。如果绿地最后一个月不藏业绩，那么全年销售额有望突破1500亿元，继续拉开与保利地产的差距。碧桂园今年销售金额破千亿已板上钉钉。  

一个数据是，碧桂园缔造了一个行业传奇——仅用一年时间就从400亿跃升到千亿。  

另外，值得关注的是恒大地产，今年企业在上海(楼盘)、北京、广州(楼盘)等一线城市拿了大量地，预计明年不仅继续在面积榜上领先，还能在金额榜上形成较强的竞争力。  

在今年初，恒大地产董事局主席许家印首度表态今年的销售目标是超过一千亿元。同时，恒大将改变策略转战一、二线城市。2013年7月恒大首次在北京夺地高调回归一线城市。  

对于现在房企龙头万科来说，从百亿到千亿，用了5年。而从千亿到2000亿，万科将时间设定在2014年。  

“今年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并购现象，这样都会增加‘千亿军团’房企的数量。”张宏伟分析。  

据国家统计局发布的数据，今年1~11月，商品房销售额69946亿元，增长30.7%；销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。  

张宏伟认为，这也将使千亿军团房企之间的竞争更加激烈，尤其是未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点。  

今年中海地产的销售金额也首次进入千亿行列。值得注意的是，中海地产今年宣布，控股股东中国建筑(601668,股吧)拟将房地产事业部、旗下子公司中建地产及中国建筑国际运营的房地产业务，均注入旗下最大的地产平台中海地产。  

后千亿房企或多元化发展  

千亿房企的规模进一步扩大，它们在思考什么？  

“在调控已成常态的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。”张宏伟说。  

这种战略调整对于这些千亿房企来说，早有准备或正在调整。  

首破千亿之后，万科董事长王石曾表示，未来10年，万科面临着两个转型，一是从传统的营销向技术科研转型，二是从建房卖房向服务型转型。  

作为总裁，郁亮对外尽量淡化千亿的概念，强调最关心的是增长的质量，客户是否更满意，包括产品质量和性价比；还有，给股东和员工的回报是否更高了。  

郁亮透露，每天都要收短信，各地项目今天开了盘之后卖了多少。万科总部对快周转的定义是项目开盘后一个月内卖出60%，但一线项目往往自己会要求开盘当周甚至当日达到60%的销售率。达到目标会给出真金白银的奖励。  

可以看到，万科入股徽商银行，图谋社区业务联动，绿地、万科、碧桂园进军海外市场，恒大巨资一线拿地，向一线城市回归……无一不是在以更主动的姿态，去面对市场。  

张宏伟分析，在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高，或通过产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段进行成本控制，进一步降低项目的开发成本，提高项目、企业的利润率。  

其次，谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。  

另外，通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，从而成为房企业绩达到千亿的必要手段之一，也是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。  

上海易居房地产研究院研究员严跃对中国房地产报表示，企业大了，“蚂蚁绊倒大象”的现象会出现。对于千亿房企来说，股权结构变复杂，部分股权合作的项目，将面临更复杂的利益分配。  

在第三个十年快结束的时候，万科表示想明白未来的方向是做城市配套服务商，这一点还在论证中。对于其已经步入千亿或正准备迈入千亿的房企来说，这都是现实需要思考的问题。