楼市调控目标应更市场化

临近年末，为完成楼市调控目标，南昌、厦门、武汉等地近期纷纷出台措施。据国家统计局数据，10月全国70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超过10%。业内人士估计这21个城市难以完成房价控制目标。分析人士认为，“房价控制目标”因其行政化色彩浓厚而逐渐失去实际意义。未来楼市调控应遵循市场化思路，调控目标的设定应更多体现市场化意识。  

当前涉及楼市调控的考核指标，除房价控制目标外，还包括保障房建设和土地供应两项指标。其中，房价控制目标立足市场终端，后两者则在供应端进行调整。在房地产业成为土地财政和地方GDP主要拉动力的背景下，这些考核指标的设定，意在遏制地方盲目发展房地产业的冲动，并提高其在住房保障等方面的责任意识。但是，为完成房价控制目标，一些地方政府采取限制销售价格、限制高端住宅入市等手段，不仅导致市场短期供应减少，而且将供需矛盾转移到下一个年度，为后市留下隐患。  

市场要在资源配置中起决定性作用，未来楼市调控目标的设定，就应遵循市场化思路。  

首先，应摈弃价格调控的思路，将目光转向供应端。影响房价走势的因素，归根结底在于市场供需关系。在目前抑制投机措施已较为完善的背景下，调控目标的设定应更多立足于供应端，在土地和房屋供应方面进行量化管理。  

其次，划分需求层次，明确政府责任。为更好地改善供应，需要对需求层次进行划分，从而实现供需两端的真正匹配。划分需求层级，还有助于明确政府和市场的界限。在实际操作中，既明确政府部门的责任，又防止政府“有形之手”干预市场，使政府和市场各司其职。  

第三，根据区域差异，采取差别化措施。随着市场的演变，近年来房地产市场区域分化态势逐渐明朗：一线城市和热点二线城市供不应求，多数三四线城市则存在供应饱和。房地产调控目标的设定，应根据区域市场的差异，在土地供应、保障房建设等方面进行具体设定。  

最后，加快长效机制建设，促使行政手段尽快退出。设定楼市调控目标，其实质在于以行政指令确保调控政策落实到位，在市场化机制尚未建立之时，属于不得已而为之的选择。要真正实现市场调节，就应尽快建立楼市调控的长效机制，将“有形之手”纳入法律和制度的约束之中。