房地产走势五大猜想：集体土地入市 房产税扩容

11月9日，万众瞩目的十八届三中全会在北京正式拉开帷幕。由于会议关乎中国改革，是全面深化改革的总体部署，因此，全国甚至全世界都进入了“三中全会时间”，关于三中全会的所有消息都会引发舆论聚焦，而牵一发而动全身的房地产调控政策的未来走势，更是成为其中备受关注的对象：千呼万唤的楼市调控“长效机制”能否如约而至？房地产限购政策是否会逐步取消？房产税会不会大面积扩容？小产权房将走向何方？是否将允许集体土地入市……这一系列问题引发了各界的猜想和解读。  

  调控“长效机制”将建立？  

  1998年实行住房制度改革以后，房地产市场迎来了高速发展时期，但同时也带来了房价上涨过快等一系列问题，2003—2013这十年间，政府虽先后多次对楼市进行调控，限购、限贷等政策被用到了极致，但效果总是不尽如人意。在这种情况下，人们开始考量调控政策延续性，期待楼市能够建立调控的长效机制。  

  10月初，住建部等部门对多地楼市进行调研，收集相关信息，业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。  

  10月29日，中共中央总书记习近平在主持政治局学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。  

  这次讲话，为未来楼市调控的长效机制奠定了方向，外界也据此分析，房地产市场长效调控机制呼之欲出。再加上近期楼市冷热不均，热点城市进一步沸腾，给房地产调控提出了新的挑战，更加剧了市场对调控长效机制建立的心理预期。  

  对此，有权威人士透露，目前，楼市长效机制尚处于研究阶段，但仅是一个建议，不过建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，但这种共识与确定建立长效机制之间还有段距离。  

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，房地产发展长效机制应该以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主。他认为，今年或明年短期之内很难形成“房地产发展长效机制方案”。  

  限购政策将取消？  

  新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，再加上楼市长效机制的酝酿，有人猜测，这是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？对此，业内分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。  

  在第四季度的开头，楼市调控压力不减反增。据中国指数研究院统计，10月份，全国百城新建住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，且自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点。  

  从目前来看，各地方年初定下的楼市调控目标恐怕大多将难以实现，因此，此时不宜对限购政策进行松绑。  

  此外，继9月份多个城市收紧限购政策之后，10月份以来，又有部分城市开始重新向市场传递调控信息，如深圳推出深八条，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响；北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”、上海新近推出的“沪七条”等，这无疑是政府主管部门行政干预楼市的又一次升级，也从侧面说明，短期内限购等行政手段不会退出楼市。  

  事实上，梳理近几个月来高层领导及有关部委人士公开表态，并没有关于政策松绑的说法。“房地产调控长效机制推出意味着现有政策松绑，更多是外界的一厢情愿。”一位专家表示。  

  竞合地产董事长王东表示，由于房地产调控长效机制建立是渐进的过程，相应的，以“限购”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，必然会引起市场的反弹。因此，即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用，预计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。  

  房产税将大面积扩容？  

  尽管“扩大个人住房房产税改革试点”的字眼不断出现在各类政府会议和文件中，今年以来，多部委在多次会议上也做出过上述表述，但鲜见实质性进展。然而，是囊机构及高校学者均认为，房产税改革试点扩容是大势所趋。  

  据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。今年年初开始，已经有一些城市陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。  

  8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。  

  国务院发展研究中心此前发布的引发市场热议的“383”改革方案中也提到，要扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。  

  虽然“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明，但鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围，尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。  

  小产权房或迎来破题契机？  

  长期以来，小产权房处境尴尬，它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。十八届三中全会的召开，让这一历史遗留问题再次进入公众视野。  

  据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。  

  早在2011年，国务院就成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组，但清理工作却一直难有进展。在国研中心“383”方案列举的八个改革重点中，土地改革位列第三。按照国研中心的设想，随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。据此，有分析人士认为，小产权房或将迎来破题契机。  

  目前，小产权房问题已经十分突出，而高房价刺激下，小产权房新增面积不断出现，这些因素要求政府不能久拖不决，由于小产权房满足了中低收入阶层的住房需求，天然占有道义优势，转正很容易获得多方支持。因此，一个合理的解决方案受到各方期待。  

  不过，阻力依然存在，经济学者马光远指出，小产权房“转正”难度非常大，因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。  

  农村集体土地有望入市？  

  《经济学人》日前刊文指出，在十八届三中全会上，中国所面临的经济问题中，土地改革是最重要的，没有比土地改革显得更为重要的事情了。确实，一系列行政调控手段的实施，加剧了房地产市场的供需矛盾，也让农村集体土地入市纳入了土地改革的启动范畴。  

  “十八大”及“两会”以来，新一届政府不断向市场释放改革信号，近日受到普遍关注的国研中心“383”改革方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。  

  事实上，全国已有成都、重庆、广州等多个城市正在探索农村集体土地入市。但由于中央层面担心集体建设用地流转会造成农民大量失地，形成社会的不稳定因素，因此，虽然在广泛征求意见，并有意在全国展开试点，但消息人士称“十八届三中全会上土地制度变革尚难破局”。(李飞)  

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