地王卷土重来 限字当头调控何以为继

地王频出，楼面地价单价最高的纪录不断被刷新!

中国房地产研究会副会长顾云昌指出，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号，地价不断上升与“地王”的出现，容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。

每一轮地王的频繁出现，似乎都预示着更严调控的来临。

本报记者获悉，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，会存在调整的可能性，不排除再加码的可能性。

和此前情况不同的是，“升级可能更多的注重宏观、外围的手段，强调市场化，而非是在类似的调控加码，”一位熟悉情况人士如是说。

值得一提的是，5月24日，国家发改委公布关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

“封盘”

今年4月份以来，北京实行最严厉的限价政策，对开发商申请期房和现房的销售价格上涨的，一律不批销售证。

本报记者调查发现，从去年年底到现在，大兴生物医药版块的保利春天里、金融街·融汇 、中国水电·云立方、龙湖时代天街、明发广场等七八个项目无一开盘。

中国水电·水立方的一位销售人士在电话中告诉本报记者，“一切都起源于北京近期限价制度，价格批的过高，就不给过，我们按照要求，打回去对比，最后一次报了16800元|平方米的价格，也没给过。”

“但若按目前市场的形势走，如果没有限价，该区域的房价肯定得过2万，”北京民发广场项目经理王磊称，该版块积聚多个品牌开发商，又受南城计划利好，并临近北京第二机场，备受市场关注。

虽然多个项目没按原计划开盘，不过，据王磊了解，该区域多个项目的蓄客情况都非常可观。

实际上，据本报记者了解，除了大兴区以外，昌平、顺义、通州等不少项目的开盘时间均有延期，更有消息称，北京市住建委“压”了近40个项目的预售证。

如果说在房价连涨的背景下，很多开发商看不到在北京暂停限价的可能性，开始选择妥协入市，那么近期北京市土地市场的一波热潮，更是给了他们继续扛着的信心。

先是泰禾集团以1.9万元/平方米楼面价拿下的通州台湖镇地块，创出了区域新高，随后，保利、首开联合体以单价2.2万元|平方米的价格成功拿下大兴旧宫镇的一块住宅用地，刷新了大兴区域的普通商品住宅的楼面单价纪录。

与此同时，北京的土地市场上也不乏动辄过百的溢价率。

据本报记者了解，在高溢价率地块甚至地王地块的刺激下，已经有开发商开始不畏“限价”开始封盘。

“开发商看好后市，预售证未被审批也将成为囤房的借口，”王磊认为，能够预料到的是，市场上的房产将变得越来越稀缺，市场供需矛盾也将会更大。

值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅库存套数为61517套，而在去年的5月份，这一数字为10万套出头;再往前的2011年12月7日，则高达130049套。

“简单从供应端或者库存来断定北京供需矛盾突出，并不科学，实际上，和前几年相比，北京前4月的供应并无明显变化，”北京中原地产市场总监张大伟表示，只是当前的购房者预期改变，积极入市，即需求放大，才显得供需矛盾突出。

张大伟认为，对于北京等一线城市而言，简单的增加供应已很难实现，只能通过加码调控，在购房者预期上做减法，“每一轮地价走高之后，只需一夜的时间，周边二手楼盘报价便会登上一个新的高度，高溢价率地块的频繁出现，只能增添购房者积极入市信心。”

过去的一周，全国一二线城市土地市场普现升温，几个大中城市的地方政府更狂揽百亿元土地出让金，而出让地块的溢价率和成交价格也是屡创新高。

例如，5月23日，越秀城建以楼面价3.46万/平方米拿下广州海珠南洲路地块，成为广州单价新地王;5月21日，莱蒙国际集团以15.51亿元竞得杭州编号为杭政储出[2013]32号的奥体单元地块，折合楼面地价13505元/平方米，创区域新高。上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块又被绿地集团以总价5.24亿元夺得，成交楼板价9590元/平方米，溢价92.65%。与此同时，就在5月10日这一天，重庆2013年土地市场上的单价、总价、溢价率等3个纪录均被刷新。

“对于企业来说，积极拿地的原因肯定有两个;一个是看好后市;一个是资金链充裕，”兰德咨询总裁宋延庆如是说。

从企业资金链来看，宋延庆表示，除了前4月，企业销售较好，资金回笼情况不错之外，各种热钱也因看好楼市，以各种办法进入房企。

而对于后市的判断，宋延庆表示，除了城镇化带来的强大的需求之外，也有政策预期不清楚的原因。

“国五条细则中诸如20%个税、二套房贷、房产税等都有很多文章可做，”上海良玉投资公司总经理郭玉良称，但从最后落地的情况来看，和预期差别很大，除了北京严格执行20%个税以外，其他地方都不了了之，很多地方更是没有交代。

中国房协协会副会长朱中一亦表示，各地落地“国五条”还存在一个细则待细的过程。