室内装修设计(室内装修设计图纸)

 

8月11日，徐州市住房和城乡建设局印发了《徐州市新建成品住宅室内装修管理办法（试行）》的通知。

此前，徐州市住建局起草了《徐州市新建成品住宅室内装修管理办法（试行）》（征求意见稿），公示期内，共收集到与本征求意见稿相关的意见建议5条，如下：

1.第五条因装修设计滞后未能与土建工程同步报批、办理施工许可的项目，可以将装修工程图纸延后报审，但最迟应在办理预售许可前取得该项目装修施工许可证。但装修样板房的施工过程中往往会发现设计的不合理之处，还需要对设计图纸进一步修改完善。建议给予一定时间的缓冲，此条建议调整为最迟应在办理预售许可前完成精装修图纸的报审工作。

2.第十四条成品住宅预售前，应制作交付实体样板套。但预售时现场往往不具备条件，是否可以在售楼处或周边采用搭建样板制作？请予以明确。采取预售模式的成品住宅，应在可售房源内设置交付实体样板套可售房源内的样板套应该不是前面说的成品住宅预售前，应制作交付实体样板套，前面所说预售前的样板套是否可以增加其他装饰及软装家具？请予以明确。

3.第二十三条成品住宅工程在土建主体与装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段、分户验收前，建设单位应安排工地开放活动，如此安排，在精装修阶段工地开放活动至少三次，工地开放次数过多，不利于工地管理。精装修的户内安装一般就是电线穿线，且后期客诉也极少涉及此类，此项可交于监理和甲方管控，建议取消安装工程隐蔽阶段的工地开放。

4.请问 ，在这个管理办法正式公布前买精装修的期房，交房日期在两年半后，现在合同里的装修标准是比较模糊的，写的都是或同等档次品牌，也没有样板间，适用这个管理办法吗？是等公布了之后再签一条补充的吗？销售说她们合同现在已经在房管局备案过了。如果现在签购房合同，怎么保障装修质量，还是在这个管理办法里附加一条说明这类情况的处理办法？希望可以明确一下，即将要签购房合同，不知道该按什么标准？

5.不建议装修交付：（1）专修品质得不到保障，精装变惊装时常出现；（2）价格不透明，装修存在水分的可能性；（3）提高整体购买成本，加重购房负担；（4）精装交付纠纷多（5）装修风格客户各异，不能很好地满足各个客户需求，造成去化困难，不能很好地转化现金，资金积压高，也影响税收。望谨慎执行。

对此，徐州市住建局相关反馈如下

1.不采纳。

理由：根据《关于印发落实建设单位工程质量首要责任实施意见的通知》（苏建规〔2021〕3号） （九）做好质量信息公开。住宅工程开工前，建设单位要公开工程规划许可、施工许可、工程结构形式、设计使用年限、主要建筑材料、参建单位及项目负责人等信息。在成品住宅开发过程中，鼓励使用《江苏省商品房（成品住房）买卖合同（预售）示范文本》（JSF-2020-0101），在合同中约定装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格和数量，并在施工现场、销售现场进行封样和展示。房地产开发企业在预售商品住房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品住房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的实际交付的商品住房应当与样板房一致。该建议调整为最迟应在办理预售许可前完成精装修图纸的报审工作不能满足上述要求。考虑到装修设计可能滞后问题，原文第五条已允许装修施工图延后报审，但最迟应在办理预售许可前取得该项目装修施工许可证。

家居建材装修常识：一般购买的木门和门套包含在一起，但应和商家确认，避免被套路营销。实木门较贵尤其是名贵木材。一般选择实木复合门。

2.不采纳。

理由：根据《关于印发落实建设单位工程质量首要责任实施意见的通知》（苏建规〔2021〕3号） （九）的要求，根据你的提问，将原文修改后明确应在实际工程中制作施工工序样板套，不得在售楼处或周边采用搭建样板制作。

关于成品住宅预售前，应制作交付实体样板套，前面所说预售前的样板套是否可以增加其他装饰及软装家具？问题，原文已明确不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。

3.不采纳。

理由：安装隐蔽工程不仅限于室内穿线。目前我市成品交付住宅大多涉及地暖、同层排水系统，上述内容相对投诉量较多，且隐蔽质量问题不易查找，不便维修，为加强隐蔽工程质量监督，保证隐蔽工程质量符合规范要求，要求此节点实行工地开放。

4.答：本《办法》适用于正式下发后，《办法》中规定的实施日期后新办理施工许可的工程项目；在此之前已施工的工程项目可由购房人和开发商按合同约定处理。

5.答：颁发本《办法》的目的是针对成品住宅装修中容易引发矛盾纠纷的重点环节和群众反映比较强烈的突出问题，提出了加强全过程监管、提供实体样板房、规范材料使用、引入互动式监督、实行质量分户验收等方面的具体举措，力求进一步完善成品住宅质量保障体系，建立长效监管机制，不断提升成品住宅品质。本《办法》仅适用购房合同中约定建设成品住宅的项目，并不是推行所有商品住房装修交付。

附件：

徐州市新建成品住宅室内装修管理办法

（试行）

第一条 为促进我市房地产市场健康发展，规范新建成品住宅室内装修行为，保护权利人合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》等规定制定本办法。

第二条 本办法所指成品住宅是指在住宅交付使用前，套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，具备基本使用功能的住宅。

第三条 本市主城区（鼓楼、云龙、泉山区）范围内的新建成品住宅室内装修工程的管理适用本办法。本市其他县（市）、区可参照执行。

第四条 建设成品住宅项目，其室内装修工程应纳入建设项目基本建设程序。

第五条 建设单位原则上应在开工前一次性办理成品住宅建筑工程和室内装修工程的质量监督和施工许可手续；因装修设计滞后未能与土建工程同步报批、办理施工许可的项目，可以将装修工程图纸延后报审，但最迟应在办理预售许可前取得该项目装修施工许可证。装饰装修工程未取得施工许可，不得申请预售许可。

第六条 从事成品住宅室内装修的设计、施工、监理等单位，应当依法取得相应资质。

第七条 建设单位是成品住宅室内装修质量首要责任人，对成品住宅室内装修质量负总责，具体负责成品住宅室内装修的质量管理、质量保修服务、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。鼓励建设单位购买成品住宅工程质量潜在缺陷保险、实施物业服务企业前期介入管理，创新装修质量管理和追偿机制。

设计单位应严格按照有关法律、法规以及工程建设标准和合同的约定进行全装修设计，对设计质量负责。如装修设计为另一家设计单位进行设计，其装修施工图应经主体设计单位审核确认。

装修施工单位应严格按照有关法律、法规、施工图设计文件、施工技术标准和合同的约定进行全装修施工，对施工质量、安全负责。

监理单位应严格按照有关法律、法规、有关技术标准、施工图设计文件和合同的约定，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理，对工程质量承担监理责任。监理机构应根据成品住宅装修特点，编制专项监理实施细则并组织实施。

第八条 成品住宅室内装修实行施工总承包制度，建设单位不得将装修工程肢解发包。施工总承包单位可以对成品住宅装修工程自行施工，也可以依据合同约定经建设单位同意对装修工程进行专业分包。施工总承包单位对装修工程施工质量负总责。

第九条 鼓励建设单位以市场为导向，针对差异化消费需求，合理制定装修设计标准，提供不同档次、风格的全装修成品住宅，促进标准化和个性化的协调，较好满足购房人个性化需求。

家居建材装修常识：铝扣板的保护膜最好在装之前就去掉。

第十条 成品住宅的建筑与装修工程宜实行一体化集成设计，强化建筑、结构、设备管线等专业设计与装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。

装修工程应当进行专项设计，明确主要材料、部品的性能指标，出具大样图和节点详图。施工图审查机构应当严格履行审图职责，重点对装饰装修设计文件中涉及结构安全、使用安全及使用功能问题进行审查。施工图经审查合格后，发生重大设计变更的应当报原审图机构审查。

第十一条 实行预售制的成品住宅，建设单位在办理商品房价格备案前，应当对基础装修标准的主要材料、构配件、设备等列出清单，包括名称、品牌、规格、型号、等级、产地等信息。清单内容应列入售房合同。主材产品可在同一档次提供1～3个产品目录清单。

第十二条 建设单位应当针对每个户型提供按标配设计方案设计的全装修施工图，全装修施工图（经审查合格）附材料清单应当在预售现场公示。

第十三条 不涉及改变工程主体结构、使用功能的装修设计变更，未预售的，由原设计单位出具设计变更通知单，交由施工单位实施。已预售的，按销售合同约定告知购买人，应征得所有购买人书面同意后方可变更，并按规定程序办理。

改变主体结构和承重结构及重要使用功能（如节能、防水等）重大装修设计变更，应当送原施工图审查机构审查。

第十四条 成品住宅预售前，应制作交付实体样板套。成品住宅全装修工程施工前，应在实际工程中制作施工工序样板套，不得在售楼处或周边采用搭建样板制作。施工单位应按设计文件及施工技术标准实施施工工序样板和施工实体样板。

交付实体样板套是指按设计文件和销售合同规定的材料、构配件以及施工工艺装修完成的样板套，对所有装修交付标准一致的套型，可以选择典型户型进行制作样板套，对装修标准不同的套型应当制作不同的样板套。

施工工序样板间（套）是指按设计文件规定的材料、构配件，对装修工程中各分项工程进行关键部位、重点工序现场实体分层解构构造，展现主要施工工艺、工序的样板间（套），施工样板间（套）的数量应以展现该工程全装修各分项工程中的主要施工工艺为原则进行控制。

采取预售模式的成品住宅，应在可售房源内设置交付实体样板套。样板套要真实反映户型、结构尺寸、装修标准等，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。房地产开发企业应当说明实际交付的成品住宅质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的成品住宅须与样板房一致。

第十五条 实体样板套室内装修施工完成后，建设单位应委托检测机构进行室内环境污染物浓度检测，检测合格后，组织设计、施工、监理单位进行验收，重点对交付实体样板套是否符合设计文件和相关技术标准进行检查，并形成书面验收意见。验收合格后方可进行全面装修施工。

第十六条 验收合格的交付实体样板套作为建设单位销售、交房的标准和依据，监理单位应对主要材料如地板、卫浴洁具等进行封样留存，样板套在最后一批实际交付日期30日后方可拆除。

第十七条 实行成品住宅商品房销售现场信息公开公示制度，公示内容及方式参照《关于印发〈徐州市住宅工程质量信息公示试点工作实施方案的通知〉》（徐住建发〔2021〕200号）中的相关规定。建设单位对公示信息的真实性负责。

第十八条 建设单位在与购房人签订《商品房买卖合同》前，应向购房人展示交付实体样板套的成品内容标准和质量。

第十九条 建设单位应与购房人签订装修合同，在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级等内容，不得使用高级优质同等档次品牌等模糊性表述；提供室内设施设备的，应当明确所提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和质量保修责任等内容。

第二十条 建设单位应保证装修施工与交付实体样板套采取相同的工艺、工法、材料及构配件，且其质量标准不得低于样板套的质量标准。

第二十一条 成品住宅装修施工前，建设单位应组织施工、监理等相关责任主体单位按检验批进行交接验收，对工程实体质量进行验收，验收中应对开裂、渗漏等常见质量问题进行重点排查，明确责任，并形成交接验收记录。责任单位应对检查发现的问题进行整改，整改完成后方可进行装饰装修工程施工。

第二十二条 成品住宅装饰装修工程应严格按照设计文件选用材料、部品，材料、部品应具有合格证、性能检测报告等质量证明文件，质量证明文件应真实有效并具有可追溯性。所采用的部品、材料的品种、规格、质量和有害物质限量等应当符合设计要求和国家现行有关标准的规定，严禁使用国家明令淘汰的部品、材料。

施工单位、监理单位应当按照规定对进场的材料、部品进行验收，查阅质量证明文件原件并按规定要求进行见证取样复验，进场验收或复验不合格的材料、部品严禁使用，监理单位应当形成相应退场记录。

第二十三条 开展购房人质量评议活动。成品住宅工程在土建主体与装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段、分户验收前，建设单位应安排工地开放活动，征集购房户对各自房屋和公共部位质量的意见或建议，对不符合设计要求和标准规范的质量问题，进行整改落实，并形成闭合资料。建设单位应提供必要的安全设施、安全行走通道，给购房人提供安全的看房条件。

第二十四条 装修工程完成后，建设单位应当委托具有相应资质的检测机构进行室内环境污染物浓度检测，检测结果不合格的，不得组织竣工验收。

第二十五条 实行成品住宅质量分户验收制度。成品住宅工程竣工验收前，建设单位应按规定组织施工总承包、建筑装饰装修工程专业承包、监理单位等有关人员进行分户验收。已选定物业公司的，可邀请物业公司参加分户验收工作。分户验收以装饰装修分部工程中涉及安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检查重点。

第二十六条 成品住宅工程交付使用时，建设单位应把分户验收合格证、主要装修材料（构配件、部品、设备等）的明细表及使用说明书、电气（智能化）网络管线和给排水管道等工程的示意图等，与《住宅使用说明书》一起交给购房人。

第二十七条 建设单位应向购房人明确住宅全装修工程质量保修方式、保修标准，并应对易造成质量和品质认定纠纷的建筑材料、部品的质量标准进行约定。

建设单位要做好相应的售后服务工作，成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构，畅通投诉反馈渠道，建立内部投诉处理机制，及时处理购房户诉求。

物业服务企业承接物业前，应与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，并可以邀请物业所在地县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、部分购房人参加。

第二十八条 成品住宅的施工单位对建设单位的保修期从竣工验收合格之日起计算，建设单位对购房人的保修期从交付之日起计算。

第二十九条 2022年6月10日新办理施工许可项目，按本办法执行。

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文章来源:乐居买房

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