微型房企撬动“旧改航母”绿景中国彻底失算

　　9月16日，惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC”。同时，惠誉还将绿景中国的高级无抵押评级及其未偿美元高级票据的评级自“B-”下调至“CCC”，回收率评级为“RR4”。

　　本次评级下调的主要原因是，绿景中国的流动性吃紧，且其为即将到期资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。

　　而根据惠誉评价报告，绿景中国最近的一笔境外债务兑付，将是2023年3月到期的4.7亿美元债券。

　　据悉，白石洲项目位于深圳南山华侨城富豪区，其规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米。此前，深圳南山管理局曾表示，如若顺利推进，白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母。

　　据悉，万科同意向白石洲项目公司注资约23亿元。根据协议，此次万科注资，将不参与一、二期项目，主要是享有项目第三期及第四期的分派盈利，分派比例绿景中国与万科分别为80%、20%。

　　首先从价格方面来看，万科以23亿元获得项目公司8%的股权，以此推算，对应价值约为287.5亿元。

　　据悉，绿景中国已于8月收到11亿元的交易对价款，预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元。

　　有消息称，绿景中国正在与境外基金投资者协商，拟以白石洲项目公司股权为抵押以获得3亿-5亿美元。

　　就白石洲项目而言，绿景中国于2018年正式拿下该项目，但是其建设开发周期长达8-10年之久。

　　而在开发成本方面，整个白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。

　　正因为此，绿景中国不得不承受巨大的融资成本。数据显示，2021和2022年上半年，绿景中国融资成本分别为17.11亿和7.88亿元，对其盈利空间形成严重侵蚀。

　　当然了，作为一家微型房企，绿景中国当初之所以敢于拿下这个“旧改航母”，就得有必要的心里准备。为此，绿景中国多付出点融资成本，也是可以承受的。

　　然而，在这场前所未有的行业寒冬面前，绿景中国的销售面和融资面全面承压。而设想的那一套，彻底玩不转了。