华东建材市场(南昌华东建材市场)

 

家居建材装修常识：插座的位置一定要算好。家里要有个设计合理的储藏室。

文丨林渊 「地产封面」原创

感觉南昌土拍市场上一次成交，还是无比遥远的历史。但其实11月初倒也成交了一宗地，不过是本土小开发商拿下的。

主要还是南昌临时下架和流拍的地这两个月实在太多了。

龙湖不愧是开发商里面资金最稳定的民企，现在敢拿地的，都是真正的勇士。

不过这块地，还是有利润空间的。

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这宗地实行限房价、限地价出让，也就是限最高出价+摇号。

起拍楼面价是4904元/㎡，土拍最高出价不得超过5635元/㎡，等于之间拥有731元/㎡的竞价空间。

不过这次土拍并没有引来房企多轮出价厮杀。

家居建材装修常识：我不打算封阳台，客厅和阳台间是房产商装好的塑钢移门，厅里要铺实木地板，请问要不要做防水？怎么做比较好？需要做防水，而且要确保客厅比阳台高于至少30mm以上，分隔处需做防水，可以用花岗石。

江铃&龙湖直接以底价竞得这宗地。

根据土拍要求，这宗地未来的毛坯售价不得超过10975元/㎡。根据土地投拓的计算公式，未来这宗地的成本不会超过4904×2=9808元。

也就是不超过10000元/㎡，当然这是粗略估算。以龙湖在南昌已经开发交付的龙湖煌盛春江天玺来看，至少在质量上还是做的很扎实的，不太用担心会减配。

而且这个成本已经算是很低了，有足够的利润空间给龙湖区做设计和品质了。

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我们看下这宗地附近的情况，借用一张土拍网的图。

宗地在3号线的施尧站门口，是真正的门口，下楼就到。算是这宗地最大的亮点。

周边在售的项目有中大弘阳（高层12500），中大汇（高层11000），美的新力公园天下（高层12200，洋房13800）。

再看下二手房，离得比较近的梅湖香榭丽，贝壳上目前挂牌了4套，最近90天成交一套最低报价11670。

还有天使水榭湾，一线临湖社区，社区也大，分为南区和北区，南区贝壳上挂牌27套，最低报价12199，最近90天成交一套；北区挂牌35套，最近成交6套，最低报价12448。

所以预估这宗地未来如果做高层，大概就在11000-12000，如果还做点洋房，也就12000-13000。不过大概率不会做洋房，这个地段不太适合，没那个氛围。

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然后除了地铁，其他的配套就不太给力了。简单罗列下：

家居建材装修常识：花色面板一进来之后，记得先买油漆刷一遍，防止被弄脏。

商业配套：周边有华润万家、沃尔玛、悦达广场等商超，以及华东建材大市场、南昌建材大市场等；

医疗配套：地块距离江西省武警总队医院约350m，周边还分布有省皮肤病医院、南昌市第三人民医院；

教育配套：地块周边分布有象湖实验学校、江铃学校、洪都小学、民德学校等；

休闲配套：地块临近象湖湿地公园、八大山人梅湖景区公园、华侨城雅玛公园。

现在买房，也就学区房还比较坚挺，可能以后能涨点。但是这宗地的学校，都比较一般，很难帮项目涨价。

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最后说下江铃。

在之前，江铃是一直都抱新力的大腿，两家合作开发了好些项目，比如江铃新力臻园，江铃新力铂萃中央。

其中臻园是一直卖的很不错的，即使新力出了风波，10月份臻园还是卖进了月成交榜的第二名，非常厉害了，而且还不是靠大降价卖出来的销量。成交均价都超过了15000。

这好像还是江铃首次和除了新力之外的房企合作，不知道会不会之后深度绑定龙湖。其实龙湖和江铃合作，好处还是很多的，至少江铃南昌的员工超过了1万人，其中很多都是潜在的购房生力军。

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最后的最后，再说下南昌以后的土拍情况。

我们之前也写了好些稿子来说南昌财政的问题，包括土拍成交情况的严重下滑和可能导致的影响。

现在来看南昌市政府并不打算退让房企新的摇号拍地规则，还在继续坚持，这其实挺好的，支持政府。

但是在房企这边来说，今天的宗地仍旧没有其他房企竞拍，即使这宗地有很明显的亮点。

也就代表，之后上线的其他土拍地块，仍旧有很高的流拍风险。龙湖拿下今天这宗地，不代表南昌土拍市场由冷转热。

南昌目前的库存去化周期在6-7个月，这个周期是很健康的，而且从10月份的成交情况来看，在房企给出了降价优惠之后，大家买房的动力还是很足的。

所以如果土地市场迟迟不见好转，那么可能半年之后，南昌要面临新房库存紧缺的问题了，这意味着可能会出现供需关系的逆转，进而给房价造成上行压力。

好了，就写到这吧。

END.

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