从数据看美国住房产业（二）：新房建造概况

　　毫无疑问，房屋建筑业对美国国民经济有着极其深远的影响，因为建造一栋新房延伸到制造、分销和采购建筑材料、家居用品、电器和其他相关产品的行业。它还对服务行业产生影响，包括房地产、保险代理和经纪人、金融、维修和保养、消费品租赁等。总而言之，新房建设是美国经济状况的关键指标之一， 除了 GDP 效应之外，它直接地提供和建房有关的就业机会，并间接地增强了美国国内广泛的就业基础。

　　在美国，无论是个人还是发展商（Developer）建房，首先需要获得私有土地权，然后向当地政府有关部门申请建房许可证（Building Permit)。建房许可证是由所在地政府批准或授权合法开展建筑项目的许可，属于地方政府（市政或县政）的权限范围。通常建房许可证的审批也是地方政府工作流程中最复杂的一个，因为这个流程涉及到政府各个部门，其中主要包括这些方面：

　　● 建筑工核——如建筑设计、工程设计、火警和洪水防范、雨水和污水处理、水电供应网的连接、绿化要求等等。

　　● 税收评估——基于土地面积、社区和新房价值获得评估（Appraisal），确定每年的房产税。

　　● 完工验收——建造工程结束后的各项指标验收（As-built Survey），验收通过后颁发入住证（Certificate of Occupancy），新房才可入住使用。

　　建筑许可证颁发的数据往往是衡量美国住房产业健康状况的首要指标，通常也显示出美国经济整体的健康状况。譬如，在2008年至2009年的房地产泡沫期间，全美国颁发的建筑许可证下降到自1959年开始统计以来的历史低谷，仅有50万，相比之下，2021年至2022年颁发的建筑许可证为170万左右。

　　因为建筑许可证的颁发并不能保证房屋会建造，只是表明它可能会建造，人口普查局每两个月提供一组新住宅建设NRC（New Residential Construction）数据更新。这组数据包括独户住宅和多户住宅的开工、竣工和库存的月度估计值， 清单还包括已获授权但尚未开工的住房，以及目前在建的住房。

　　2017-2022美国新住房建造走线月私有住房（单户和多户）开工数经季节性调整后年率为1,549,000 套，其中单户住宅开工率为1,051,000 套，多单元的住宅建筑为469,000 个。（图表中统计数据来自美国人口普查局）

　　那么今年建造的一个典型新家是什么样的？人口普查局提供的新住房详细数据包括房间平方尺度、卧室和浴室的数量、墙壁材料的类型、销售价格，取暖设备的燃料类型等等。在2021年全美国共建成的970,000套新的独户住宅（Single Family）中：

　　● 93,000套（10%）拥有两间卧室或更少，444,000套（45%）拥有四间卧室或更多。

　　● 27,000套（3%）拥有一间半浴室或更少，320,000户（35%）家庭拥有三间或更多浴室。