漏水、墙开裂、地面坑洼……“让老百姓住得起的房子”为何频出质量问题

　　在此之前，这个项目一条最出名的消息是，2019年1月14日，金林嘉苑公开选房当天，900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率将近80%。

　　而关于金隅的共有产权房，最近的一条热门信息便是“北京最贵共有产权房刚卖完就遇维权”，即位于海淀区的金隅凤栖家园。

　　满心欢喜地期待着一个独具特色的小区入口，想象着拥有生态水景、夜光跑道和特色景墙的园林景观，和一份对新家的无比向往，却在收房的那一刻全部化为泡影。

　　随着收房的陆续进行，先是有业主发现自己的黑色羽绒服蹭了一袖子灰，这不是别的，正是他不小心靠到墙面掉落的墙灰；然后有业主表示楼梯面非常粗糙，很多地方破损严重，就好像没有做过面层及收口处理；随后一位业主自测了屋里的平整度，结果发现了不小的偏差；艳阳高照的收房日，某户型的业主竟然发现房子漏水了……问题越来越多，业主们很快自发组织起来，希望能尽早与开发商达成解决方案。

　　3月12日，业主代表对外发出一封名为《金林嘉苑业主质询函》的文件，其中列举了十余条质疑项，内容涉及房屋质量、建造标准、交付标准、设计缺陷等等。

　　其中有这样一句，“由于无法获取相关金隅地产内部文件资料，只能恳请政府管理部门依照国家法律法规调查取证后告知”。

　　业主们表示，项目交付时间较合同约定提前近半年，但实际情况并不那么尽如人意，比如墙面开裂、空鼓、墙面普遍掉灰、部分户型顶棚平整度偏差业主自测达4厘米等问题，均已在交付时全面出现。其他安全隐患及各种偷工减料，包含但不限于墙体开裂、瓷砖大面积空鼓脱落、8L容量集热热水器脱落、室外空调上下疊落双层安装、卫生间吊顶内未安装排风管、厨房吊顶内不安装排烟管等。

　　有建筑行业相关人士对此表示，这其中可能存在较多施工问题。比如在灌缝过程中，如果没有及时清除板缝中的木块、碎砖、砂浆等残留物，灌缝时板面干燥，灌缝的细石膨胀混凝土就很难与楼板牢固地粘在一起，使混凝土与楼板之间产生裂缝。再如在施工中，楼板有时一端支承在钢筋混凝土框架梁上，另一端支承在砖墙上，由于两种结构沉降量不同，板端产生变形，支撑在梁上的楼面也可能出现裂缝。

　　另外空鼓也可能是施工错误导致的，就是说在施工过程中粘结层的水泥不够饱满，加上瓷砖贴好后没有及时进行保护。

　　业主们还提到，根据北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》DB11/891—2012第5.3.5有其他热源条件可以利用时，太阳能热水系统不应直接采用电能作为辅助热源；《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》要求设置景观小品、图书馆、健身房、咖啡馆等，但实际交付中没有此类设施和功能空间；单元门最低标准应该是钢制电控防盗门，而该项目为玻璃地弹门……

　　据此业内人士表示，如果按照最新版设计标准，这一项目采用太阳能系统供应热水，电能只是作为辅助能源使用，其实并未违反规范要求。不过该小区在报规建设时采用的依然时2012版本，所以这一点上确实存在问题。

　　对于业主们的其他说法，该人士还告诉记者，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》中规定了公共服务设施的设置，对图书馆和健身馆确实有硬性要求设置，而咖啡馆只是作为举例列举，并未强制要求，因此，图书馆和健身馆存在纠纷点，可咨询开发商是否在后期会配建。

　　至于业主所提的绿色二星建筑标准，上述人士称，一般来说，设计时会标注三玻双LOW-E配置，但金林嘉苑采用的双玻配置，不排除还可以是内部填充氮气的做法，不过这样做相对拉升了成本。所以在这一点上，确实也需要开发商方面出具相关说明文件。

　　与金林嘉苑有所不同，凤栖家园今年1月3日选房活动结束时2848套房源就全部售罄，但随即就被曝出“霸王合同”条款。

　　据悉，购房人对相关合同条款所提出的问题主要集中在违约金金额、房屋实测面积结算方式、项目规划设计变更、外墙面使用权、产权、资料提交时间、退款利息等几个方面。目前金隅方面尚未公示合同最新修订方案。

　　据不完全统计，仅今年以来，就有包括金隅、首钢等在内的多家开发商下属共有产权项目出现质量维权事件。

　　较为严重的当属延庆中交富力雅郡项目，业主爆料称存在墙皮一扣就掉、屋内门框一掰就掉、漏水、地板渗水、粗工烂造等等质量问题。最可笑的是，有业主表示验房时电梯发生故障，有住建委领导被卡在电梯里。

　　最新进展是，该项目业主已与开发商展开协商对话，内容包括逾期交房从哪天开始计算、房屋质量问题解决方案等。

　　“其实开发商是不太愿意做共有产权房的，利润率相比于正常商品房要低一些，很大程度上就是走个流水而已。”有头部开发商相关人士这样表示，“如果考虑到客户质量和品牌建设，大家的热情就更低了。”

　　这三宗地块都将用来建设建设共有产权住房，且销售均价均为29000元/平方米，包含着精装修费用。

　　2019年3月，土地出让方北京兴福集体资产管理有限公司确认表示这3宗土地均未交易成功，后续要进一步等待官方消息。

　　2019年6月27日，北京市规自委大兴分局发布公告“因故暂停大兴区瀛海镇3宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易”。直到两个月后的8月份，这三宗土地才重新挂牌。

　　2019年9月12日，瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块才以底价15.13亿元交易成功，竞得人为北京上瑞置业有限公司，该公司的背后，是首次进入北京市场的河南正商。

　　又过了三个月，瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块才于12月25日完成挂牌出让，又是以底价20.61亿元成交，竞得人是北京北投如郡房地产开发有限公司，最终控股人为北京市国资委。

　　到了2021年2月10日，瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块才完成挂牌出让，仍旧是底价14.66亿元，竞得人为中建三局房地产开发有限公司、湖北省鄂旅投置业集团有限公司联合体，双方也都是国资企业。

　　事实上，很多人购房人对共有产权房本身也有着疑虑，因为该类房产并不能像普通商品房一样自由买卖。目前的政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　而对于共有产权房的价格优势，有行业研究员这样表示：“虽然共有产权房价格比较便宜，但从产权份额角度计算，其实是差不多的。换而言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

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