单价最高或达25万㎡！江宁谷里已开启改善时代？

　　中建一局谷里纯新盘——中建烟岚府预计将于本月底首开，精装洋房，户型117、220㎡，预计均价2万/㎡出头。

　　大南京的楼市可能真的要告别万元时代了，市场的主力购房需求也已经进入改善时代。不过另一方面，这些偏离主城的远郊板块，在没有成熟的交通、商业、教育等资源的支撑下，房价已然超出预期。

　　去年4月份笔者曾去到谷里实地跑盘，彼时中建一局G15地块还在打地桩，时隔一年时间项目已基本完工，预计今年8、9月份就可以整体交付。

　　中建一局G15地块已定案名——中建烟岚府，项目在2018年5月30日的土拍中，被中建一局以总价1.68亿元竞得，楼面价10949元/㎡。

　　该地块还一举创下2018年全年唯一一幅触顶最高限价地块的记录，达到了现房销售的标准。同时，这也是中建一局首驻南京的项目，可见其迫切性。

　　项目容积率1.1，打造低密度产品，总体量不大，共6栋6层洋房，117㎡、220㎡两种户型，底层带有地下室。

　　超万元的楼面价自然要在房价上“找补”回来。果不其然，置业顾问很肯定的告诉我价格会超2万/㎡，大概2万/㎡出头，也就意味着江宁乃至南京万元板块再少“一城”。

　　有带地下室的底层拉均价，高楼层的单价或许还会更高。置业顾问表示小户型首付需要8、90万左右，也就表示总价要在260-300万左右，那么单价就在2.3-2.5万/㎡左右，这样的价格都快要赶上青龙山新城前期的均价，不可谓不高。

　　定位为低密度住宅自然是要抬高价格，不仅如此项目还是精装修交付，精装标准与市面上普通装修标准差不多：

　　如果实际都是使用的如上大众品牌，那也还算可以，墙面贴墙纸的话容易损坏且使用年限没有墙布来的时间长。

　　项目主要户型均为117㎡的小面积，只有少量210-220㎡的底跃，总体来看户型设计还不错，通透宽敞，阳台面积大，得房率较高。

　　另外，项目旁边有已建成公园——南京雕塑公园，另一侧还有一处公园在建，周边环境比较适宜居住。社区内部目前绿化等设施已经基本完工，整体来看倒也安静舒适，符合谷里生态旅游区域的定位，没有高楼林立的喧嚣感。

　　1万多的地价精装洋房卖到2万，站在开发商的角度也是合理的，只不过市场接受度如何仍然要打上问号。

　　原以为中建一局以拍下当年唯一一幅达最高限价地块的方式进军南京，多少有点“意气用事”。然而没想到的是，时隔近一年，谷里再拍出一幅宅地，地价又再次触顶，一举成为谷里新地王。

　　2019年4月30日，经过76轮激烈竞拍，G11地块最终被德信地产以总价4.2亿拿下，成交楼面价11558元/㎡（达到最高限价），需自持商品住房面积10000㎡。

　　同样是首进南京，同样是以拿下达最高限价的高价地的方式，中建一局和德信成了“一条绳上的蚂蚱”。

　　而相比起来，德信压力还要大，毕竟自持10000㎡商品住房面积不能用于销售。不过另一方面德信不需要现房销售，可以实现快周转。

　　项目容积率同样控制在1.1以内，同样规划为低密度住宅，不过德信更为直接，项目打造纯叠墅社区，户型面积210-260㎡。就没有低于200平的，看来是要彻底和刚需客群说再见了。

　　打造洋房的中建烟岚府已经要卖到2万/㎡，那么作为纯叠墅的烟岚云庄会不会还要卖的更贵呢？我们可以大胆的想象一下。

　　谷里的定位是主打生态发展的特色旅游小镇，重生态轻工业，自然挂牌的住宅用地也都以低容积率为主。

　　而这样定位的板块也自然不会在政府重点发展区域的前列，辅助功能为主。去年8月份曾有网友在网络问政上提问：谷里工业园已不符合谷里目前的城市发展规划，能否重新规划。

　　江宁区人民政府给出的回复是：经查，谷里规划工业用地区域为谷里重点产业园，是江宁区中小工业集中区转型发展首批试点区域。目前，谷里街道正在结合最新发展需求开展新一轮街道城市设计和工业集中区规划设计，届时将对谷里新市镇的定位、用地布局调整统筹考虑。

　　从官方回复中可以看到，谷里新市镇新的规划已经在统筹调查中，将根据板块最新发展需求、定位规划设计，或会有部分调整。

　　不过目前新的规划还没有出炉，仍然还是2018年1月份发布的《江宁区谷里街道（新市镇）镇区控制性详细规划调整》，根据该规划将谷里定位为：江宁区先进制造业的产业配套区；谷里现代农业及休闲旅游的综合服务区；独具田园风光的生态宜居新市镇和特色旅游小镇。

　　当下的谷里也的确在交通、商业、教育等资源上相对匮乏，甚至中建烟岚府置业顾问在介绍时都没有太多说辞，很多配套还要共享临近板块的，可能最大的亮点就是江苏省中医院牛首山分院的获批，对于板块的医疗资源带来利好。

　　不过在基础建设资源匮乏、就业机会局限的情况下，谷里的房价即将高企，从而就将导致区域性价比不高，吸引力自然不大。

　　另一方面，以上两个项目均走改善路线，整体看下来或许真的会陷入“刚需够不着、改善看不上”的尴尬局面……

　　如今的楼市早已过了“处处开花”的时代，更多的仍然是要拼配套、拼资源，从而导致市场分化愈发明显。有利好支撑的板块价格轮涨仍然热销，而远郊板块却在面临去化难题。

　　节后南京已迎来一轮开盘潮，而据南京网上房地产数据，其中像位于江宁禄口、淳化、湖熟、正方新城，江北老山等远郊板块的楼盘截止目前去化仍然还在个位数：

　　这样的销售成绩可以用“惨淡”来形容，而这或许就是未来远郊板块的常态，从营销方式入手、从产品品质出发，如何促成交将成为这些楼盘最大的课题。