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假如向网友们提一个问题，当下什么东西最值钱？相信很多人的答案是房子，这确实不假，按照相关统计数据显示，我国家庭70%以上的财富都在房子上，买一套房子，往往要掏空此前的所有积蓄，还要背负几十年的房贷，如果把后面的月供看成强制储蓄的话，那么意味着我们大半辈子都在为房子奋斗。马云还曾说，未来一对年轻人要管理5套房子，如果果真如此的话，那更是一笔不可忽视的财富。

但我们知道，人都有变老的时候，如何将家庭巨额财富传承给子女将是每一位父母不得不考虑的事。在实际生活中，由于每个家庭构成情况不一样，过户过程所遇到的问题也不一样。比如多个子女家庭，因赡养问题，父母往往不会对房产进行等额分配，子女们可能因此而对簿公堂；在一些极端情况下，即使属于独生子女，也未必能全额继承父母的房产；还比如赡养了某位孤寡老人，缺乏一些必要的流程和手续，同样也不能获得全额的继承权。从这个角度看，房产继承不仅是一个法律话题，还是一个需要技巧和知识的话题。

其实，随着房产过户过程产生的一些新问题，国家这些年也在相关法律法规中给予了规定，比如物权法、城市房地产管理法、继承法等法律以及个税等规定，有专业人士罗列了与之相关的法律法规多达60种以上，对于普通人来讲，房子过户要了解这么多内容显然不太现实，学会如何运用才是我们关注的。

通过总结，房屋过户给子女的方式无非包括“身前买卖、赠与和身后继承”3种，一般说来，买卖过户省事省钱，赠与过户名义听起来省钱，但评估费和公证费占了大头，实际上比买卖过户掏了更多的钱，而继承过户是当下大多数人采用的方式，但却是一个最容易产生纠纷的方式，但好在日前国家颁布的《民法典》给予了修正，整体的感觉就是更贴近现实，更具操作性，根据规定，该法将从2021年1月1日开始实施，在内行人士看来，新法关于继承方面的调整，意味着父母房产过户给子女“变化大”，最好提前知晓。

1.可以反悔，让父母有了更大选择权。

在生活中，很多老人不愿意提前立遗嘱的一个重要原因是，担心早早立遗嘱后，万一子女又不孝顺咋办？房子作为大宗资产更是如此，有的老人甚至把立遗嘱视为约束子女的“法宝”，特别是子女多的家庭，这层窗户纸谁都不愿捅破。现在好了，民法典规定：“确有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权”。何意呢？

例如，老张家有两个儿子，长期以来，大儿子对老张不管不问，患病起居全由小儿子侍候，老张就立下遗嘱，自己走后，名下的房子全归大小儿子，大儿子不得分配。但随着时间推移，大儿子思想转变，从行动上开始赡养老张，而且得到老张心底的肯定，这个时候老张想把房产的分配份额进行调整，将大儿子也列入继承人范围是完全可行的。

2.可代位继承，即使非直系亲属，也可获得房产继承权。

按照此前的继承法规定，采取顺位继承的方式继承财产，由第一顺位继承，没有第一顺位继承人的，就由第二顺位人继承。但我们知道，第一顺位和第二顺位也就包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等。但这不能解决现实中所有的特殊继承人问题，所以，在民法典里新增了代位继承人，“被继承人的兄弟姐妹如果先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承”，这一条款增加了继承人的甥、侄继承权，扩大了继承人范围。

例如，小李的爷爷奶奶早去世了，几年后，父母也意外离开了人世，小李从小就跟着二伯相依为命，随着二伯年纪越来越大，小李也是一路照看，二伯离开后留下了2套房产，但二伯生前无妻子也没有儿女，小李是可以享有二伯房产的继承权。

3.扩大扶养人范围，老人生活更有保障。

在训诫子女时，父母或打趣说到，“你这么不努力，以后对你也没啥指望，以后我们的养老就找别人了”。这可不是一句戏言，在新的民法典规定中是可以实现的，第1158条规定，“自然人可以与继承人以外的组织或者个人签订遗赠扶养协议。根据协议，该组织或者个人承担该自然人生养死葬义务，享有受遗赠的权利”。此条充分尊重了老人的养老意愿。

例如，王爷爷没有子女，由于社交面窄，也没有找到可以帮助自己养老的亲朋好友，他在考察了本县几家养老院后，发现有一家很不错，按照新法规定，王爷爷就决定与这家养老院签订协议，养老生活全权交给他们负责，并约定在去世后将包括房产在内的所有财产留给养老院。

4.尊重遗嘱人真实意愿。

在民法典第1142条中规定，“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”，删除了公证遗嘱效力优先之规定。换言之，有多份遗嘱的，以最后时间的那一份为准，而不是公证的那份为准。同时，还增加了录像和打印等立遗嘱形式，以方便一些不能大量书写的特殊情况，在打印遗嘱方面，只需要增加两个在场的见证人，见证人与立遗嘱人在每一页遗嘱上面签名和标注时间即可。

例如，赵伯伯最值钱的就是省吃俭用购买的两套房子，老人在遗嘱中写明，去世后两个儿子平均分配名下房产，并进行了公证，但后来发现大儿子一家对老人很是苛刻，老人又立了一份遗嘱，只给大儿子10%的房产，其他90%产权都归小儿子，但由于身体等原因，一直到去世都没有公证。不过，这没有关系，以老人立的最后一份遗嘱为准。

再说说3种过户方式的比较结果

单从过户费用上来讲，赠与过户的费用约占整个房产评估值的4.25%，买卖过户（以满5唯一且为普通住宅为例）的费用相当于房产交易价的2.5%，而继承过户没有前两种过户方式中的个税、契税或者评估费等大项费用，只有公证费和登记费等少量费用，每个地方有所不同，不过，总费用大体都在几百块到几千块之间就可完成各种过户手续办理。很显然，继承过户花费的费用最少。

但别忘了，继承过户看似当时交的税费少，但如果继承人名下本来已经有房，再转卖继承的房产，就要面临交房产差值20%的个税，如果房价不涨还好，但如果涨了，这交得就心疼了。所以，房产过户从经济角度比较的最终结果是：如果继承人名下无房，继承过户最划算，如果继承人本身已经有房，则买卖最为划算。

当然，最后还要补充一句。房产过户在某些时候又不能全算经济账，比如房产是老人的一种情感寄托，是一种传承，而民法典完善了原继承法，更有利于继承过户操作，可以预见，只要遗产税未出来，在未来相当长时间里，继承过户仍旧是房产过户的主要方式之一。

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